高雄市土地供給穩定

已知高雄新市鎮總計畫面積2,175公頃，目前優先開發之第一期發展區(即綜合示範社區)已完成配地作業，面積為337.7公頃，占總計畫面積之15.53﹪。原本高雄新市鎮特定區是為了紓解高雄都會區中心都市成長壓力，並希望配合土地儲備制度，以解決都會區住宅不足及房價飆漲問題。政府立意如此，對於區域的發展確實是好事一件，但大高雄房是在近10幾年的發展中，卻並未如預期土地供給不足、房價過度飆漲的情形產生，這正是讓高雄新市鎮在花了10幾年後，也只能在第一期勉強進行土地標售作業，成效不佳是可以預見的。

鄰近區域瓜分購屋客源

首先是競爭的問題，怎麼說呢？本區的發展與否，關鍵對象便是高雄市，也就主力的移民要依賴高雄市，高雄市本身的土地供給是否不足，更關係到本區能否發展熱絡的主因。因此，我們必須客觀的比較本區與鄰近區域的競爭優勢為何？才能從中去說服建商或產業前來。

從上圖表得知，位於本區南邊的三大重劃區塊，擁有大片的空地，可供建商選擇與利用，這使得鄰近這幾個區塊，對本新市鎮自然形成一個相互競爭的態勢。

從區位的競爭延伸到第二個問題，那就是價位。由於上述三大鄰近區塊，不論是土地還是房屋的供給價格，都不比本區高，若從建蔽與容積等的法規限制，這幾個區域反而比新市鎮更為寬鬆。由此可知，要在短期內，期望建商或消費者快速往新市鎮移動的可能性實在不高。

指標個案 美麗別莊2   翠屏河堤   左岸   科技藝墅家5   棋琴共舞

既然區位的競爭以及市場的價格現況如此，因此如何定位本區，使其有機會跳脫其它區域的競爭，便成為本區域整體發展的一個重要方向指標。事實上，任何新區域的發展都需要一段時間，本區亦同，特別是本區法規限制明顯較其它區域為高（如建蔽率、退縮、行業限制、最小開發規模等），故本區需以長期眼光來看待，並依循本區特有的法規限制，發展本區為北高雄的高級別墅區，自然形塑本區產品獨特的格調與素質。

綜上所述，我們嘗試從市場環境面來比對思考，歸納出下列特點：

1. 觀察橋頭鄉對本計畫的參與度，可能是經費不足，對於接收本區之相關道路與設施始終意願不高。還有便是新市鎮的相關會議與研討會似乎也沒有積極的參加，這對於本區未來的發展始終是一大隱憂。
2. 人潮的移動，一定是以高雄市為主，但在進入到橋頭之前，會經過楠梓區，由於楠梓區現有的土地供給仍多，像是第一科大、高雄大學等，都是阻止了建商或民眾移入的重要關鍵。
3. 目前因捷運的通車，確實提供了一條捷徑，可直接穿越楠仔區抵達高雄新市鎮，未來如何將週邊的道路、公共交通與捷運整合，將是本區發展的關鍵條件。
4. 由於本區的法規限制，會讓本區的房價比鄰近區域為高，因此，本區應朝向高級別墅住宅社區的角度出發。
5. 將本區納入高雄市或許是一個不錯的方式（雖然可能性不高），在經費上以及管理上銷率會比較好。
6. 大型建商的參與，必然會提高本區在業界以及民眾的能見度；而大型造鎮個案也比較有機會能透過媒體來吸引眾人目光，更能夠將產品的氣勢提昇拉高。
7. 眼前是治安的死角。